El frustrado negocio para extender Santiago

A tres años de anunciar la construcción de dos miniciudades en Pudahuel, los grupos Hurtado Vicuña y Santa Cruz no han logrado destrabar una exigencia clave que les impide iniciar inversiones inmobiliarias por US$ 3.500 millones.

Por Jorge Isla | jorge.isla@quepasa.cl. 09/02/2012

© Mabel Maldonado

 

En las 2.000 hectáreas que la familia Hurtado Vicuña -accionistas de Consorcio y Entel- posee a ambos lados de la Ruta 68, a la altura del peaje de Lo Prado, sólo se aprecian quillayes, peumos y litres, que ellos mismos han plantado. "Siguen estoicos los espinos, ratones y algunas culebras", comenta un lugareño, medio en broma, medio en serio.
En el árido predio al poniente de Pudahuel sólo se puede apreciar un solitario container dispuesto para el personal a cargo de cuidar los árboles nativos, nada más lejos del propósito inicial de sus dueños, cuando tomaron el control de este paño tras asociarse en 2003 con el empresario Manuel Cruzat.
Con el objetivo de impulsar el mayor desarrollo inmobiliario levantado en la Región Metropolitana, Pedro Hurtado -el menor del clan de seis hermanos- anunció hace cuatro años que en esos terr enos se levantaría el megaproyecto Praderas, con un horizonte de inversiones por US$ 2.000 millones. Sería una verdadera ciudad con 20 mil casas, 120 mil habitantes, 27 colegios y 16 canchas de fútbol en el valle de Lo Aguirre. Era una apuesta inédita en Chile, no sólo por sus dimensiones, sino por su esquema de negocios, donde los dueños asumían los costos de toda la infraestructura y equipamiento que exige una urbanización fuera del radio de la capital.
Paralelamente, el grupo Santa Cruz -controladores de Empresas Lipigas, Pesquera El Golfo y ABC DIN- comenzó otro proyecto inmobiliario en la zona. En un predio de 700 hectáreas en El Noviciado, al poniente del aeropuerto Arturo Merino Benítez, la familia planeaba generar otro polo con 17.000 viviendas y 70.000 habitantes, con inversiones por US$ 1.300 millones.  Tal era el entusiasmo de Santa Cruz, que en agosto de 2006 dieron el puntapié inicial a su plan llamado Urbanya, asociándose a la familia Rabat para concretar la primera etapa.
Ambos grupos celebraron el  11 de junio de 2008 que, tras cuatro años de estudios y trámites, el Consejo Regional Metropolitano aprobara que en estos predios rurales se pudieran levantar grandes iniciativas habitacionales, bajo la norma de Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC).
A partir de ese momento, sólo faltaba la tramitación de las 19 mitigaciones exigidas. Incluso, en esa oportunidad, ambas empresas anunciaron el inicio de las obras para ese mismo año. Se sortearon sin problemas 18 de ellas, pero aún sigue pendiente la aprobación de los respectivos planes de vialidad de los megaproyectos. Este suspenso se ha prolongado por más de tres años, sin que hasta ahora tengan claridad sobre cuándo y cómo recibirán la luz verde.

El único punto que detiene los proyectos es el relacionado con las obras viales que deben asegurar las empresas. Las partes no discrepan en el costo, ni el monto de las inversiones, sino en el momento en que se deben ejecutar. 

El punto de la discordia

¿Por qué las empresas no reciben este permiso de los ministerios de Transportes, Vivienda y Obras Públicas? Hasta el momento estos organismos no consideran satisfactorias las obras viales para recibir a cientos de miles de habitantes. Al otro lado de la vereda, las empresas alegan que las exigencias son excesivas.
Aquí la clave no es la diferencia en el programa de calles, avenidas y accesos a las autopistas, ni la cuantía de las inversiones, sino en el momento que se exige su ejecución. En las empresas reclaman que la autoridad no hace distingos entre las mitigaciones viales que le pide a un edificio de los de a una ciudad satélite de miles de habitantes. Por ello, critican la falta de flexibilidad para entender que grandes proyectos con plazos de 20 a 30 años deben ser evaluados con una metodología clara y acorde con su evolución por etapas.
"Piden precisar al detalle la red vial a una escala de plena capacidad con todas las viviendas e industrias casi al 2050. Y resolver todo eso hoy, como la insistencia en que todas las expropiaciones se hagan en el minuto cero, es impracticable", explica un ejecutivo de uno de los grupos.
Desde el gobierno acusan recibo de las críticas formuladas en el frente privado. "Como éste ha sido el primer proceso de PDUC, el análisis del estudio del impacto vial ha sido lo más complejo. Nuestra intención no es colocar trabas en el sistema, sino establecer los impactos que deben cumplir los proyectos en forma rigurosa", afirma la seremi de Vivienda, Marisol Rojas.
En la misma línea, la jefa de la División de Desarrollo Urbano del Minvu, Pilar Giménez, señala que para impulsar este mecanismo de "crecimiento responsable", su cartera "está evaluando algunas modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones para posibilitar este tipo de proyectos en las comunas que así lo quieran, con reglas claras y una tramitación sin incertidumbres".
Luego de varios periodos de estancamiento, los equipos técnicos de ambos proyectos han dado pasos de acercamiento para llegar a un acuerdo con el Estado. Así lo confirman asistentes al último encuentro entre los técnicos de los proyectos y de las seremis, realizado el 28 de diciembre pasado, reunión tras la cual las inmobiliarias hablan de un escenario bastante más positivo.

Hurtado y Cruzat, no han podido empezar su megaproyecto en Praderas.

En este escenario, los Hurtado y los Santa Cruz coinciden en su estrategia de seguir dentro del proceso de tramitación, apostando a llegar al final del túnel.
En esta espera, los megaproyectos de Pudahuel han contado con un apoyo decidido del alcalde de esa comuna, Johnny Carrasco, quien ha seguido al detalle las tramitaciones todos estos años: "Soy defensor de los proyectos, porque permiten que los sectores público y privado se hagan responsables de que la ciudad se desarrolle en términos armónicos y compensados, lo que hoy es altamente necesario".Los empresarios también han seguido atentamente el largo proceso de Praderas y Urbanya, como confirma el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, quien afirma que "la coordinación de los distintos agentes públicos que intervienen es un tema crítico desde hace mucho tiempo y se profundiza en los grandes proyectos".

© Mabel Maldonado
Manuel Santa Cruz aún apuesta a Pudahuel con el proyecto Urbanya

Planes en stand by

Los millones de dólares -contemplados en estas iniciativas- siguen "congelados" con las trabas que han debido enfrentar los grupos que apuestan por Pudahuel. El largo proceso ha provocado otros daños: ponen en riesgo las alianzas estratégicas que se han generado en torno a estas nuevas "miniciudades".
Un caso que podría quedar en nada, por ejemplo, es el acuerdo que los Santa Cruz cerraron con la familia Rabat para urbanizar las primeras 100 hectáreas de Urbanya, donde comprometieron una inversión de US$ 23 millones en conjunto. Pese a que en el entorno de estos empresarios señalan que la alianza sigue vigente, también puntualizan que "las sociedades tienen sentido en la medida que haya un proyecto que las valide, y aquí no lo hay".
En este complejo escenario, en Urbanya prefieren mantener el tema en total reserva. Sin embargo, es el mercado el que ha disparado señales: comentan que la renuncia de Nicolás Vilaplana, ejecutivo a cargo del megaproyecto de los Santa Cruz, habría sido consecuencia de esta larga e infructuosa espera.
Los empresarios a cargo de estos dos "buques" han mostrado molestia entre sus cercanos. Dicen que han desembolsado no menos de US$ 5 millones para contratar  ingenieros, empresas constructoras y arquitectos. Porque continúan confiados en que podrán concretar lo que aún sigue plasmado en un papel.
Hay frustración. "Los equipos están desanimados, porque ven la oportunidad de hacer grandes desarrollos de ciudad que se están perdiendo", confidencia un profesional que trabaja en uno de estos proyectos.
Los Hurtado, en todo caso, han comenzado a mover sus hilos. Para contrarrestar estos años de inactividad trasladaron el equipo inmobiliario -encabezado desde 2004 por Alejandro Magni, gerente general de la matriz El Bosque S.A.- a planificar y concretar el ingreso del grupo al segmento de viviendas sociales en el barrio San Alberto en Puente Alto, que ya completa su tercera y última etapa.

Empeñada por años en un polo de 27.000 viviendas que no lograba su aprobación, ENEA -filial de Enersis- cambió radicalmente de estrategia y reenfocó esa etapa a un destino industrial.

Pero, si bien los proyectos continúan en compás de espera, ya se han generado contratiempos en esos terrenos.   Eso lo sabe bien Pedro Hurtado. Al ejecutar su plan de reforestación de 120 hectáreas con especies autóctonas -para lo cual invirtió $670 millones- terminaron recibiendo una multa de la Conaf por cortar algunos espinos en la construcción del ducto principal para el riego del proyecto.
En un nuevo frente, allí en Praderas, la Dirección de Aguas ya comenzó a cobrarles patentes por no usar los derechos de agua de los pozos que construyeron para abastecer al futuro megaproyecto. La paradoja, según los Hurtado, es que ellos justamente no han regularizado esa situación porque al no tener la aprobación de su iniciativa han quedado impedidos de obtener una concesión sanitaria.
El equipo de Urbanya sigue esperando, liderados desde un comienzo por el arquitecto Pablo Contrucci y bajo el alero de sus principales impulsores: Juan Manuel Santa Cruz y su padre Manuel. Ambos están convencidos del aporte que podrían generar en la inexplotada zona de Pudahuel donde podrían acoger a familias de clase media ávidas por comprar una casa ubicada a una distancia menor de sus trabajos que zonas alternativas como Lampa, San Bernardo o Puente Alto.
Tan obsesionados estaban con su plan que en 2008 anunciaron el estudio de un tren ligero para conectar el Metro con el Aeropuerto. Esta nueva idea intentaron impulsarla en conjunto con ENEA -filial del grupo Enersis-, que  en ese entonces también estaba empeñado en crear un polo habitacional con 27 mil viviendas al poniente de Américo Vespucio. Pero en medio de la postergada aprobación, la em presa canceló este proyecto. Y el proyecto del nuevo tren -donde comprometían US$ 90 millones- también quedó  en el tintero.

El giro de la filial de Enersis

Si bien estuvo años embarcado en un proyecto similar al de Urbanya y Praderas, ENEA decidió dar un golpe de timón: transformó su iniciativa habitacional en un parque de negocios. "Optamos por otra forma de calificación para nuestros terrenos. Por ello, se solicitó a la autoridad que analice un cambio de uso de suelo bajo otra modalidad: con énfasis en lo industrial. El crecimiento de ENEA no coincide plenamente con una ampliación urbana con acento en lo habitacional", explica el gerente general, Alfonso Salgado sobre la decisión adoptada a principios del año 2011. Aunque en el mercado se considera lógico el reordenamiento del puzle,  el negocio industrial ha tenido un salto exponencial, muchos ven en esta nueva apuesta una movida estratégica: reinventarse para sortear la lenta tramitación de los PDUC.
Salgado reconoce que "evidentemente, hay una razón de negocio en el énfasis de la recalificación que buscamos, ya que ENEA es un proyecto en marcha y dentro de la ciudad, muy distinto de otros desarrollos que no están conectados a la ciudad. Por eso, estamos a la espera de la  recalificación para partir".
Mientras afinan este nuevo plan, ellos mismos perciben un panorama favorable. Podrían tener humo blanco en los próximos meses.